碧桂园服务（两种估值算法）

? 一、核心利润还原计算
1. 2024年财报数据
- 归母净利润：18.08亿元（同比+518.7%）。
- 减值计提：
- 商誉减值：9.9亿元（主要针对满国环境）。
- 金融资产及应收款减值：6.6亿元（全年合计）。
- 还原后核心利润：
- 归母净利润（18.08亿）+ 减值总额（9.9亿 + 6.6亿）= 34.58亿元。
- 市场估算范围：28亿–35亿元（中值约31亿）。
2. 核心业务表现
- 物业管理、社区增值、“三供一业”三大核心业务合计收入增长9%，毛利增长5%。
- 非核心业务（城市服务/商业运营）收入下滑14.7%–54.6%，拖累表观利润。

? 二、实际PE计算（两种口径）
1. 口径1：基于还原利润与总市值
- 当前市值：约190亿人民币（2025年7月数据）。
- 还原利润：31亿元（中值）。
- 实际PE：190亿 / 31亿 ≈ 6.1倍。
2. 口径2：扣除净现金后的经营业务PE
- 净现金：180亿人民币（现金187亿 - 有息负债7亿）。
- 经营业务价值（EV）：市值190亿 - 净现金180亿 = 10亿人民币。
- 实际PE（EV/核心利润）：10亿 / 31亿 ≈ 0.3倍（极端低估）。
? 不同口径PE对比
计算口径    市值/EV（亿元）  核心利润（亿元）     实际PE
总市值口径     190                    31                         6.1x
扣除净现金后（EV）10             31                         0.3x

⚠️ 三、减值风险与未来利润趋势
1. 减值压力趋缓
- 2024年商誉减值同比减少32%（2023年14.8亿 → 2024年9.9亿），关联方应收款减值下降74%。
- 剩余商誉154亿中，高风险标的仅满国环境（剩余商誉8.6–11.6亿），2025年或再减值<5亿。
2. 盈利修复预期
- 短期：中金预测2025年核心利润32亿元（+5% YoY），归母净利润21亿元。
- 长期：若关联方风险出清及商誉减值结束，净利润或恢复至40亿以上，对应EV/PE将进一步降至0.25倍以下。

? 结论：实际PE的深层含义
1. 表观PE（6.1倍）已显著低估：行业平均PE约15–20倍，碧桂园服务不足同业一半。
2. 净现金覆盖市值隐含安全边际：扣除现金后经营业务近乎“白送”，反映市场对减值及地产风险的过度恐慌。
3. 核心矛盾转移：从“能否生存”转向“利润何时修复”——若2025年减值收敛至5亿内，还原PE（EV/核心利润）或稳定在0.5倍以下，形成罕见的价值洼地。
投资者需关注：满国环境经营改善（环卫回款周期）、关联应收款清零进度及三供一业毛利率（当前10%），若三者向好，当前估值修复空间或超300%

作者：价值成长007
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来源：雪球
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